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【記者李宜霖台北報導】台北都市更新的手段越演越劇烈，甚至警方也充當建商的圍事，排除阻力，逼迫住戶搬遷。

無殼蝸牛聯盟政策研究員張維修，談到都市更新角色時提到，非公非私的都市更新「實施者」，可以是建商，也可以是居民組成的代表，在都市更新裡，賦有某些公權力，並不完全是民間，強制「公有土地及建物」參加都市更新。

都市更新產生許多新機制如容積及稅賦獎助，及多數決條款等，加速都市更新進行。容積率是指房子可以蓋得樓層數、高度，同樣容積可以蓋成矮胖型、高瘦型，按照設計及相關建築法令，各個分區（商業區、住宅區）容納體積上限有不同規定比率。

建蔽率，是指底面積的限制，有一塊土地要蓋房子，土地計畫會分商業區、住宅區，有不同發展強度，有不同底面積規定比率，商業區可以蓋得建蔽率比較寬，住宅區要留住生活品質，所以較狹窄，建蔽率較小，不規則的的形狀，則要算最大的截面積才行，

多數決條款，是指不需要取得所有人同意，就可執行計畫，在不同更新的類型下，包括民眾自行劃定，政府認為窳陋劃定；因天災等特殊原因的迅行劃定，條件更寬鬆，只要有一半同意，就可把另外一半人的房子拆了。私有土地及私有合法建築物所有權面積均以超過5分之4同意，人數免計。

假公園真賺錢

張維修表示，台北市府政策「台北好好看」其中有個系列是「假公園」，市長對城市的想像是短暫即永恆，呈現18個月的城市幻覺，舊的房子拆掉後變成公園綠地，因為花博維持18個月的美容，18個月之後建商就可蓋房子，因為這18個月可以有多的容積獎勵。

建商只要出成本，拆除費65萬 加上18個月綠美化維管費90萬，地主付出成本共155萬，加上土地機會成本，以銀行利息2％計102萬，總共257萬。建商可以獲得的容積獎勵是51坪乘以1百萬（平均每坪淨獲利），等於5,100萬，5,100萬除以257萬等於是19.8倍投資報酬率。

都市更新造成許多問題，張維修提到，師大和平東路、金山南路口的師大麗水更新案，豪宅帶動週邊地價上漲，學生在校區附近租不起房子。容積給建商本來是要換回公共利益，如停車位，但是台北市有3萬個停車位，因為容積獎勵政策增設，獎勵車位卻不開放，變成豪宅戶違法私佔車位。

都更的謬誤

都市更新的估價師是建商所指定、聘請，決定房子現在及未來的價值、價格。張維修說，估價師的專業、估價師的倫理、估價基準日變得非常重要，估價師是否為建商服務，值得質疑。

都市更新已走到不只老舊房子要更新，新的房子也要更新，杭州南路、仁愛路的的建案，完工12年的新家要更新，甚至也有6年的案例。張維修談到，因為建商如果不把新房子劃進來，沒有辦法得到政府的容積獎勵，政府規定基地要有一定規模，才有獎勵，造成非常大的衝突。多數決的合理性造成拆遷爭議，原本已經不存在的「社區」更進一步被房地產利益撕裂。

台北市的老公寓都更政策，只要是住了30年以上的市民，一坪換一坪，免費舊換新。提高容積獎勵額度，讓地主可以用使用現況「一坪換一坪，附帶停車位，不出一毛錢」。張維修觀察到，兩倍容積，造成兩倍痛苦，以鼓勵民眾自組更新會模式，製造解決建商剝削地主的假象，遮蔽了政府與房地產資本聯手掠奪人民土地的不公平機制，造成中古公寓飆漲的奇特現���。

張維修直言說，警方不是站在中立的角色，讓兩邊爭論用和平方式處理，而是幫助建商架圍籬，讓都市更新順利進行。市民與建商都變成房地產利益極大化的追求者！建商在同意更新房子上貼上「都市更新已核定實施，即期拆除改建」，也用警告函警示不同意住戶，政府將用公權力進行強拆。

站在產權紅線內的警察不再是中立者、執行公務、捍衛公共利益的角色，而淪為建商房地產項目、私人利益的打手。（圖文／張維修）

這是建商給不同意更新住戶的警告函，也宣告不惜動用政府強拆令，城市不是安居樂業所在，城市淪為利益爭奪的戰場。（圖文／張維修）

文章出自: http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/101104/131/2g8as.html
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