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工商時報【記者蔡惠芳╱專訪】

不斷在台北市和台中市積極推案的鄉林建設，展望2012年房市，鄉林建設集團董事長賴正鎰表示：「可以用台灣俗語的一、二、三、四，驚著嘸代誌，來形容，展望未來，一定是關關難過、關關過。」房市會在春陽來臨時，伺機反彈。以下是記者專訪重要內容：

問：2012年總統大選前，股房兩市在觀望氣氛中面臨窒息量，對於有意購屋的客戶，怎麼建議？

答：雖然2011年房市交易顯得冷清，但有些指標土地屢創天價，台北市已出現每坪1,400萬元的「地王」，未來恐將成為常態，台北市中心土地和房價，很難有回檔空間。因此，選前在觀望氣氛下，會是第一波撿便宜的黃金時間；選後可望先回穩，若央行今年降息，又會再減輕房貸壓力。

問：2012年全台灣主要都會區的房市，您怎麼看？

答：儘管全球被歐美債信風暴籠罩，台灣又有政策打房和總統大選的不確定性因素干擾，2011年全台灣推案量也持續萎縮，第4季大概只有1,565.4億元，回到2008全球金融海嘯時的低量。但是，展望2012年，受到全球景氣不佳、政策打房恐怕會持續的影響，預期全台房市應該是「先蹲後跳」，推案量在第1季會下探低點，上半年難免會籠罩觀望氣氛。

但是從2012年第一季開始壓抑的潛在買盤，可望在累積一定能量和需求後，在總統大選結束半年、大約第3至4季出現能見度之後，逐漸回歸市場基本面，預期房價仍有支撐。

問：對於自住型買方來說，建議如何擬定購屋策略？

答：去年6月正式開徵奢侈稅之後，短線投機客幾乎統統退場了，目前是自住型客戶、換屋置產客穩坐主力買家的位置。我觀察2012年，短期內不會太好，因為打房政策還有浪頭，正要湧上岸，經濟景氣衰退又使得有些行業放起無薪假，難免讓購屋客戶的信心，開始鬆動；而且，全台灣的房仲業也會因為成交量持續萎縮，而開始洗牌。

因此預期，2012年上半年、下半年，購屋客戶心情會像雲霄飛車，上半年面臨「高低對抗」的等待心理。

不過，對於建商來說，建商購地成本高、建築成本也高、稅收也會被調高，所以降價不易。這種情形，會形成買賣雙方的價格拉鋸戰。

不過，央行貨幣政策預期不是持平、就是會降息，以活絡資金、鼓勵消費，如此將有助於購屋客戶進場購屋。預料第3至4季，購屋客戶的潛在需求會有一波大爆發，遞延性需求會反應在市場。

問：對於選後新的執政團隊，您有何建議，才可望讓房市長期穩定的發展？

答：不論藍或綠執政，我有兩大建議。第一是希望開放陸資來台投資項目，並且從現行正面表列、開放到負面表列。

第二，有關陸資來台投資不動產的「五四三」規定，建議放寬為「七六二」，亦即比照外資法人和外國人在台灣的購置不動產相關規定，申請銀行貸款可達7成、每年在台停留時間延長到6個月、2年內買賣移轉比照奢侈稅予以課稅。

另外，我建議政府，如果要擴大陸客來台自由行的效益，那麼也必須增加試點城市，從現在的3個、增加到10個城市；兩岸航班也從500多航次增加到1,000個航次。

有一天，小明跑去台東民宿玩，一路上看到許多酒吧，便走了進去，見到許多清潔公司人員正拿著儀器在喝酒，他不解地問清潔公司裡面的人說，你們要去那裡做清潔呢?你們不是台北清潔公司嗎?怎麼在這裡?那清潔人員就回他說台北清潔人員屬於台北清潔公司，而台北清潔公司卻又跟台中搬家人員合作，導致台中搬家公司不在是單純的搬家公司了，不但要搬家還得修理熱水器呢，你看看有瓦斯熱水器、電熱水器、熱水器、熱泵熱水器、太陽能熱水器和電能熱水器等。那小明又開玩笑地問，油漆粉刷有沒有阿?台北清潔公司本身是沒有，但是做台北清潔這行倒是很多人會包辦，那人說到。突然間電視新聞開始播報小琉球民宿最近多夯，多受歡迎之類的。旁邊一個沉默的老頭突然喃喃自語地說，這跟seo有什麼兩樣?懂不懂網站排名阿?如果連網頁設計都不會，就一定不會知道關鍵字排名這種東西啦，還在用傳統電視傳媒，蠢!小名傻眼，連忙問seo是什麼阿?網站排名是不是比賽阿?網頁設計是不是只要漂亮就好啊?那老人不屑的回答道：網站排名就是透過網頁製作，尤其是那些台北網頁設計公司做出來的成品，非常容易使其在搜尋引擎上的關鍵字排名提升到前面，而這種作法英文簡稱就叫做seo，這樣懂嗎?那你知道為什麼要去做網站排名嗎?網站排名跟關鍵字排名有什麼不一樣?簡單講好了，網路就樣像是傳統黃頁，那種電話簿有沒有?像你如果要找個看護或是外勞是不是通常都要翻黃頁打電話給專門負責介紹看護的人力仲介公司?、請人來做壁癌處理、尋找綠島民宿等這些問題，以前都要慢慢打電話，現在，連你的地板想要特別裝潢成實木地板而不是用紙棧板或紙箱墊者都可以透過網路搜尋到正確公司，要求其服務，這就是網站排名的功用。而那些用到的關鍵字，就成了關鍵字排名的定義。小明又問，那像我家的油漆工程公司、油漆粉刷包辦也可以做成網站，去衝排名囉?那人豪氣地說，那當然，我之前要去溪頭住宿，想要查溪頭森林遊樂區，還不是要透過網路查，到最後也是選了第一名去參加他們的行程阿，就好像你剛剛看到那批清潔公司人員也是網路上搜尋像是電熱水器、電能熱水器、熱泵熱水器、瓦斯熱水器等熱水器，還有太陽能熱水器這些關鍵字才找到他們的阿，不要小看這新技術，連看護中心、居家看護這些傳統要面對面談的產業現在也都是靠網路活的呢。對阿，突然左邊那個戴著牛仔帽的人也靠過來說道，像我前幾天搜尋馬術、馬場這兩個關鍵字，結果跑出宜蘭美食、宜蘭創意料理、宜蘭餐廳、宜蘭民宿和宜蘭住宿這些相關網頁，才知道原來現在網站排名真的很厲害，會這個技術就是會置入性行銷了。小明猛點頭，突然決定要幫阿姨的澎湖民宿、大伯的和成衛浴、和成、TOTO衛浴和TOTO這些關鍵字去找尋排名的辦法，才能夠幫他們賺大錢!